Какви данъци се плащат при отдаване на апартамент под наем (пълно ръководство 2026)
Отдаването на апартамент под наем не се изчерпва само с един данък върху дохода. В зависимост от вида на имота, начина на отдаване и правния статус на наемодателя, могат да възникнат няколко различни данъчни и местни задължения.
В тази статия ще разгледаме всички основни данъци и такси, за да имате ясна и реалистична представа за крайното данъчно натоварване.
1. Данък върху дохода от наем
Това е основното данъчно задължение при отдаване на имот под наем от физическо лице.
Как се изчислява?
Доходът от наем се облага с 10% данък, след приспадане на 10% нормативно признати разходи, независимо от реално извършените разходи.
Пример:
Годишен наем: 4 800 евро
- Нормативно признати разходи (10%): 480 евро
- Облагаем доход: 4 320 евро
- Данък (10%): 432 евро
Деклариране и внасяне
- При наемател физическо лице – наемодателят декларира и внася авансов данък (чл. 55 от ЗДДФЛ) и подава годишна данъчна декларация
- При наемател предприятие или самоосигуряващо се лице – обикновено данъкът се удържа и внася от платеца на дохода
- Доходът задължително се включва в годишната данъчна декларация
2. Данък върху недвижимия имот
Този данък се дължи за самото притежание на имота, независимо дали се отдава под наем.
Размер
Ставката се определя от общинския съвет и е до 4.5‰ от данъчната оценка на имота, като конкретният размер зависи от общината.
(‰ означава промил – 1/10 от процента, т.е. 4.5‰ = 0.45%)
Облекчение за основно жилище
За основно жилище може да се ползва 50% намаление.
При отдаване на имота под наем обикновено това облекчение не се прилага.
Плащане
- до 30 юни и 31 октомври
- 5% отстъпка при плащане до 30 април
3. Такса битови отпадъци
Таксата за битови отпадъци е местна такса, която се дължи отделно от данъка върху имота.
Важно
Методът за определяне на таксата се различава по общини и може да зависи от:
- данъчна оценка
- брой ползватели
- реално количество отпадък
👉 Практиката в страната не е напълно унифицирана и се прилага поетапно различно в отделните общини.
4. ДДС при отдаване под наем
Стандартен случай
Отдаване на жилищен имот на физическо лице за жилищни нужди е освободена доставка и не се начислява ДДС.
Възможни изключения
ДДС може да възникне в зависимост от конкретната ситуация, например:
- отдаване на имот за нежилищни нужди (офис, търговска дейност)
- отдаване на нежилищни имоти (магазини, складове)
- специфични случаи, свързани със статута на имота и доставчика
👉 Винаги се преценява индивидуално според конкретната хипотеза.
5. Отдаване чрез фирма (ЕООД)
При управление на имота чрез фирма облагането е различно:
- 10% корпоративен данък върху печалбата (приходи минус разходи)
- 5% данък върху дивидента при разпределение на печалбата към физическо лице
В този режим могат да се признават реални разходи, свързани с имота, съгласно закона.
6. Краткосрочно отдаване (Airbnb / Booking)
Краткосрочното отдаване на имоти има различен данъчен режим от стандартния наем.
В зависимост от конкретния случай могат да се прилагат:
- туристически данък
- регистрационни и категоризационни изисквания
- специфични местни правила
- възможни задължения по ЗДДС при определени условия
Обобщение на основните данъци и такси
| Данък / такса | Кога се дължи | Размер / особености |
| Данък върху дохода от наем | При получаване на наем | 10% след 10% нормативни разходи |
| Данък върху недвижимия имот | Годишно | До 4.5‰ от данъчната оценка (по общини) |
| Такса битови отпадъци | Годишно | По метод, определен от общината |
| ДДС | Само в специфични случаи | Обикновено не се начислява при жилищен наем |
Заключение
При отдаване на имот под наем обикновено се комбинират няколко различни задължения, а не само един данък.
Крайното данъчно натоварване зависи от:
- вида на имота
- начина на отдаване
- статуса на наемателя
- и индивидуалната ситуация
Нуждаете се от конкретна сметка за вашия имот?
Всеки случай е различен и изисква индивидуален анализ.
Ако планирате отдаване под наем или инвестиция в имот, може да изчислим най-подходящия вариант за вас.
📞 0888 593 572
