Как се декларират доходите от наем на имот?

(срокове, декларации и чести грешки)

Ако отдавате имот под наем, един от най-важните въпроси, който неизбежно възниква, е как точно се декларират тези доходи.

Много собственици приемат, че процесът е сложен или че счетоводител не е необходим. В действителност правилата са ясни, но има няколко важни момента, които често се пропускат и водят до грешки, санкции или излишно платени данъци.

Кога се декларират доходите от наем?

Доходите от наем се декларират чрез годишната данъчна декларация по ЗДДФЛ, която се подава до 30 април на следващата година. В декларацията се включват всички получени доходи от наем за предходната календарна година, независимо дали наемателят е физическо лице или фирма.

Как се облагат доходите от наем при физическо лице?

При физическо лице доходите от наем се облагат с 10% данък върху облагаемия доход.

Законът позволява приспадане на 10% нормативно признати разходи, независимо дали реално сте направили такива разходи или не. Това означава, че:
• не се изискват фактури за разходи
• не се доказват ремонти или други разходи
• облага се само остатъкът след нормативното намаление

Как се декларира доходът?

Освен годишното деклариране, при наем между физически лица възниква и задължение за авансово деклариране и внасяне на данъка.

Авансов данък при наем от физическо лице

Когато отдавате имот на физическо лице, в повечето случаи имате задължение да:
• подавате декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ на тримесечна база
• внасяте авансов данък за получените наеми

Сроковете са:
• до 30 април — за доходи, получени през първото тримесечие
• до 31 юли — за второто тримесечие
• до 31 октомври — за третото тримесечие
• за четвъртото тримесечие не се подава декларация по чл. 55 и не се внася авансов данък — доходът се включва само в годишната данъчна декларация по чл. 50

Доходите от наем се декларират в Приложение 4 на годишната данъчна декларация.

Когато наемателят е фирма

Ако наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице:
• данъкът обикновено се удържа и внася от платеца на дохода
• вие получавате нетната сума
• доходът се декларира и в годишната данъчна декларация

А ако наемът е получаван от фирма (ЕООД)?

Ако имотът се отдава чрез фирма:
• доходът не се декларира в личната данъчна декларация като наем
• той влиза в счетоводството на фирмата
• облага се с корпоративен данък
Ако след това се изтеглят средства като дивидент, те се облагат с допълнителен 5% данък.

Чести грешки при деклариране на наем

1. Недеклариране на дохода

Една от най-честите грешки е доходът изобщо да не бъде включен в декларацията — особено при наем от физическо лице към физическо лице.

2. Грешно изчисляване на данъка

Често се пропускат нормативните 10% разходи или се изчислява данък върху целия доход без приспадане.

3. Пропускане на авансовото деклариране

При наем към физическо лице данъкът трябва да се внася авансово на тримесечие — много собственици не знаят за това задължение и го разбират едва при проверка.

4. Неправилно попълване на приложенията

Грешки в приложенията водят до забавяне, корекции и възможни санкции.

Какво се случва при недеклариране?

Ако доходите от наем не бъдат декларирани:
• могат да се начислят лихви върху дължимия данък
• възможни са санкции при проверка от НАП
• при системно недеклариране рискът се увеличава значително

Фирма или физическо лице — има ли значение за декларирането?

Да, има съществена разлика:
• при физическо лице — декларирате лично всяка година, включително авансово на тримесечие
• при фирма — всичко се води счетоводно и се облага на ниво дружество
Изборът на режим влияе не само върху данъка, но и върху административните задължения.

Заключение

Декларирането на доходи от наем не е сложно, но изисква внимание към детайлите — особено при авансовите данъци, правилното попълване на декларацията и избора на данъчен режим.

Най-честите проблеми не идват от самото деклариране, а от пропуски през годината.

Не сте сигурни как да декларирате вашия доход?

Ако отдавате имот под наем и не сте сигурни как точно да попълните декларацията или какъв е най-правилният подход във вашия случай — свържете се с нас за индивидуална консултация.

📞 0888 593 572