Отдавате имот под наем? Вижте колко данък ще платите като физическо лице и като фирма

Ако отдавате апартамент под наем или планирате да инвестирате в имот с цел доходност, рано или късно ще си зададете един важен въпрос:
По-изгодно ли е да отдавам имота като физическо лице или чрез фирма?

Много хора приемат, че фирмата автоматично носи данъчни предимства. Други смятат, че е излишно усложнение. Истината е, че няма универсален отговор.
Кой вариант е по-подходящ зависи от броя на имотите, размера на разходите, плановете ви за бъдещи инвестиции и начина, по който искате да управлявате приходите си.

Бърз поглед — основните разлики

	Физическо лице	Фирма
Данък	10% след нормативни разходи	10% върху печалбата
Признаване на реални разходи	Не	Да
Данък при изтегляне на парите	Не	Да (5% дивидент)
Текущо счетоводство	Не	Да
Годишен финансов отчет	Не	Да

Нека разгледаме всеки вариант поотделно и след това с конкретен пример, който показва реалната разлика в евро.

Отдаване на имот под наем като физическо лице

Това е най-разпространеният вариант при собственици на един или няколко имота. Основното предимство е, че режимът е сравнително лесен за администриране.

Как се облага доходът?

Доходите от наем се облагат с 10% данък върху облагаемия доход. Законът позволява автоматично приспадане на 10% нормативно признати разходи — независимо дали реално сте направили такива разходи или не.

Кой плаща данъка?

Зависи кой е наемателят.
Ако наемателят е физическо лице — вие сами изчислявате, декларирате и внасяте дължимия данък.
Ако наемателят е фирма или самоосигуряващо се лице — в повечето случаи платецът на дохода удържа и внася данъка вместо вас.
Независимо от това, доходът се декларира и в годишната данъчна декларация.

Какво не можете да приспадате?

Когато отдавате като физическо лице, не можете да приспадате повечето реални разходи, свързани с имота — ремонти, обзавеждане, лихви по ипотечен кредит, такси за управление, разходи за реклама.

Независимо колко сте похарчили, законът признава само нормативно определените 10% разходи.

Отдаване на имот под наем чрез фирма

Някои собственици избират да управляват имотите си чрез фирма, най-често ЕООД. Тук данъчната логика е различна.

Как се облага доходът?

Фирмата плаща 10% корпоративен данък върху реализираната печалба. Печалбата се изчислява като приходи минус допустими разходи — което означава, че могат да се отчетат реални разходи: ремонти, обзавеждане, банкови такси, счетоводно обслужване, разходи за реклама и други допустими разходи съгласно закона.

Важна особеност — данък дивидент

Тук много собственици правят грешна сметка.

След плащането на корпоративния данък печалбата остава във фирмата. Ако искате да използвате тези средства за лични нужди, обикновено е необходимо те да бъдат разпределени като дивидент. Към момента върху разпределения дивидент се дължи 5% данък. Това означава, че при фирмата трябва да се разглежда цялата данъчна картина — не само корпоративният данък.

Един и същ имот — два различни варианта

За да видите реалната разлика, нека сравним конкретен случай.

Имот, отдаван под наем за 600 евро месечно. Годишен приход: 7 200 евро. Разходи за ремонт и обзавеждане през годината: 1 200 евро.

Вариант 1 — Физическо лице

• Приход: 7 200 евро
• Нормативно признати разходи (10%, само за данъчни цели): 720 евро
• Облагаем доход: 6 480 евро
• Данък (10%): 648 евро
• Реално платени разходи за ремонт и обзавеждане (не се признават данъчно, но са реален разход): 1 200 евро

Остават в джоба ви: 7 200 − 1 200 − 648 = 5 352 евро

Разходите от 1 200 евро реално сте ги платили, но данъчно се признават само нормативните 720 евро — затова данъкът е по-висок, отколкото ако разходите се приспадаха напълно.

Вариант 2 — Фирма (ЕООД)

• Приход: 7 200 евро
• Реални разходи (ремонт + обзавеждане): 1 200 евро
• Печалба: 6 000 евро
• Корпоративен данък (10%): 600 евро
• Остават във фирмата: 5 400 евро

Ако решите да изтеглите тези пари за лична употреба:

• Данък дивидент (5%): 270 евро

Остават в джоба ви: 5 130 евро

Важно — този пример не включва два допълнителни разхода, които реално намаляват тази сума: счетоводно обслужване на фирмата и лични осигуровки на управителя, ако не сте осигурени на друго основание върху максималния осигурителен доход. Те са разгледани по-долу.

Какво показва примерът?

При тези конкретни числа физическото лице излиза по-изгодно — 5 352 евро срещу 5 130 евро в ръка, а разликата нараства допълнително във полза на физическото лице, ако при фирмата се добавят счетоводни разходи и осигуровки на управителя. Причината е, че реалните разходи (1 200 евро) не са достатъчно високи, за да компенсират допълнителните разходи при фирмения вариант.

Този пример е илюстративен. Реалният резултат зависи от конкретните разходи, броя имоти, начина на финансиране и индивидуалната ситуация на собственика. При по-високи реални разходи или при управление на няколко имота резултатът може да бъде обратен.

Какви са допълнителните разходи при фирма?

Това е нещо, което често се пропуска. Освен данъците трябва да се вземат предвид и разходите за поддръжка на самата фирма.

Дори когато няма активна дейност, фирмата има задължения: текущо счетоводство, годишно счетоводно приключване, публикуване на годишен финансов отчет, административно обслужване, банкова сметка и съпътстващи разходи.

Освен това, ако управлявате фирмата сами, обикновено дължите и лични осигуровки като управител, освен ако вече сте осигурени на друго основание (например по трудов договор) върху максималния осигурителен доход за годината. Ако трудовият ви доход е под максимума, дължите осигуровки като самоосигуряващо се лице върху избран от вас доход, който не може да бъде по-нисък от минималния осигурителен доход, независимо колко точно е трудовият ви доход.

Затова фирмата не трябва да се разглежда единствено като инструмент за данъчна оптимизация — реалната сметка трябва да включва всички тези разходи, не само корпоративния данък и дивидента.

Кога физическото лице обикновено е по-подходящ вариант?

• Отдавате един или два имота
• Нямате значителни разходи
• Искате по-малко административни ангажименти
• Използвате доходите от наема за лични нужди
• Не планирате активно разширяване на дейността

Кога фирмата може да бъде по-подходящ вариант?

• Управлявате няколко имота
• Правите значителни инвестиции в ремонти и подобрения
• Планирате нови покупки на имоти
• Желаете да реинвестирате печалбата в бъдещи проекти

Разглеждате отдаването под наем като дългосрочна бизнес дейност

Три фактора, които реално решават въпроса

Примерът по-горе показва един конкретен сценарий — но резултатът не е универсален. Три неща определят накъде се накланя везната във вашия случай.

1. Брой имоти

При един имот физическото лице почти винаги е по-простото и по-изгодно решение. При три или повече имота фирмата започва да има реален смисъл — административната тежест се разпределя върху по-голяма база приходи, а реалните разходи стават по-съществени.

2. Размер на реалните разходи

Ако разходите ви са ниски — физическото лице печели, защото нормативните 10% са достатъчни да покрият разходите ви и не плащате допълнителен данък дивидент. Ако правите сериозни ремонти, обзавеждане или инвестиции — реалното приспадане на разходите при фирмата започва да компенсира и да надминава предимството на физическото лице.

3. Какво правите с парите

Ако доходът от наема ви трябва за лични нужди — изтеглянето като дивидент добавя допълнителен данък, който намалява крайната сума при фирмата. Ако планирате да реинвестирате печалбата обратно в нови имоти или подобрения, без да я изтегляте лично — фирмата става по-логичен избор, защото парите остават необложени с дивидент, докато не ги поискате.

А какво става при Airbnb и Booking?

Краткосрочното отдаване на имоти има допълнителни особености — потенциална регистрация по ДДС при определени условия и оборот, плащания от чуждестранни платформи, туристически данък, категоризация на обекта и различни данъчни режими според начина на работа. ДДС регистрацията не е автоматична — зависи от конкретния модел на работа и оборота.

Това е отделна тема, която заслужава самостоятелно разглеждане — очаквайте я скоро в блога ни.

Не сте сигурни кой вариант е по-подходящ?

Преди да регистрирате фирма или да променяте начина, по който управлявате имотите си, е добре да направите конкретна сметка за вашата ситуация. Броят на имотите, размерът на разходите, очакваните приходи и бъдещите ви планове могат да доведат до различен резултат за всеки собственик.

Свържете се с нас — можем да анализираме конкретния ви случай и да обсъдим кой вариант е по-подходящ за вас.

📞 0888 593 572